Pokud jste čekali, že se úrokové sazby hypoték vrátí k hranici 2 % nebo 3 %, realita dubnových dní vás pravděpodobně zklame. Hypoteční trh se sice stabilizoval, ale na úrovních, které analytici nazývají „novým normálem“. Navíc od 1. dubna vstoupila v platnost nová doporučení České národní banky, která cílí na ty, kdo chtějí nemovitost jako investici.
Sazby: Obrat směrem vzhůru
Zatímco začátkem roku 2026 se průměrná sazba pohybovala kolem 4,5 %, duben přinesl nečekané ochlazení optimismu. Geopolitické napětí a mírně vyšší inflace, než se čekalo, donutily banky reagovat.
- Aktuální stav: Průměrná nabídková sazba se v dubnu 2026 vyšplhala nad 5,1 %.
- Krátké fixace pod tlakem: Nejvýrazněji zdražily fixace na 1 a 3 roky. Banky tak dávají najevo, že v nejbližší době výrazný pokles sazeb neočekávají.
- Individuální nabídky: Stále platí, že bonitní klient s vysokými vlastními úsporami může v rámci „akčních jarních kampaní“ dosáhnout na sazbu kolem 4,8 %, ale časy plošného zlevňování jsou pro tuto chvíli pryč.
Investiční hypotéky: Přísnější metr od dubna
Od 1. dubna 2026 začala platit nová pravidla ČNB pro nákup nemovitostí, které nejsou určeny pro vlastní bydlení. Pokud kupujete „druhý či třetí byt“, počítejte s těmito limity:
- LTV (Loan to Value): Banka vám půjčí maximálně 70 % z hodnoty nemovitosti (pro vlastní bydlení zůstává limit obvykle na 80 %, u mladých do 36 let na 90 %). Musíte tedy mít 30 % ze svého.
- DTI (Debt to Income): Výše úvěru nesmí překročit sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu (pro vlastní bydlení je limit volnější, obvykle devítinásobek).
Ceny nemovitostí: Růst neustává
I přes dražší hypotéky ceny bytů a domů v Česku nadále rostou, v průměru o 7 až 11 % meziročně.
- Hlad po bytech: Nedostatečná výstavba v Praze a Brně drží ceny vysoko. Kdo čekal na propad cen, dočkal se spíše opaku.
- Efekt odložené poptávky: Lidé, kteří nákup odkládali v letech 2023–2024, už nechtějí dál čekat a vrací se na trh, což růst cen dále akceleruje.
- Rekordní objemy: Únor a březen 2026 patřily k objemově nejsilnějším měsícům v historii, což potvrzuje, že Češi se se sazbami kolem 5 % naučili žít.
Co dělat, pokud plánujete nákup?
- Nezamrzat v čekání: Pokud najdete nemovitost, která vám dává smysl, nečekejte na „lepší sazbu“. Úspora 0,3 % na úroku vám pravděpodobně nevykompenzuje nárůst kupní ceny o 500 000 Kč, ke kterému může dojít za půl roku.
- Fixace na 3 roky: V dubnu 2026 se jeví jako nejrozumnější kompromis. Poskytuje stabilitu, ale zároveň vám umožní v rozumném čase refinancovat, pokud by se ekonomická situace v budoucnu zlepšila.
- Mimořádné splátky: Využívejte nová pravidla, která umožňují jednou ročně splatit až 25 % jistiny zdarma. Je to nejlepší způsob, jak efektivně „zhodnotit“ volné peníze.
